BAUEN IM BESTAND

Zielgerichtet investieren – Risiken minimieren

Planungsentscheidungen setzen Kosten- und Gebäudekenntnisse voraus. Doch während Building Information Modeling im Neubau eine Lösung des Datendilemmas verspricht, sind im Bestand andere Wege gefragt.

Natürlich ist im Immobiliensektor in Sachen „data-driven strategy“ bereits einiges passiert, etwa was die Finanzkennzahlen betrifft. Ausgerechnet der Gebäudebereich hinkt hier allerdings nach wie vor deutlich hinterher. Grund ist oftmals ein Mangel an zuverlässigen Informationen zu technischen Anlagen und Bauteilen für strategische Entscheidungen im Portfolio- und Instandhaltungsmanagement. 

Kein Wunder, möchte man sagen, herrscht aktuell mit dem Building Information Modeling (BIM) doch eine für den Gebäudebetrieb eher ungeeignete Sichtweise vor. Das Problem: Zur Erstellung eines 3-D-Modells bedarf es jeder Menge Daten – und das eben nicht nur für ein Gebäude. Wirtschaftlich ist das Sammeln dieser Daten für ein ganzes Portfolio kaum zu leisten, zumal ja deren Pflege ebenfalls Zeit in Anspruch nimmt. Folglich enden viele BIM-Projekte als Leuchtturmprojekte, die zwar aus dem Bestand herausragen, für diesen gleichwohl selten wegweisend sind. Hinzu kommt: Ein Gutteil des Aufwands ist auch insofern umsonst, als ein BIM-Modell einen Detaillierungsgrad vorgibt, der für strategische Entscheidungen im Gebäudebetrieb meist gar nicht benötigt wird.

Effektive Entscheidungsgrundlage

Dennoch stellt adäquates Bestandswissen – also das Wissen darüber, welche baulichen Gegebenheiten ein Objekt aufweist und in welchem Zustand es sich befindet – die Voraussetzung für nachhaltige Managemententscheidungen dar. Allein so ist es möglich, Risiken rechtzeitig zu erkennen und Investitionen, zum Beispiel in Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Schadstoffreduktion oder Brandschutz, entsprechend zu optimieren. Schließlich gibt es denkbar viele Immobilienstrategien, aber nur ein Budget, um diese letztendlich umzusetzen.

Die Lösung des Problems liegt in einem flexiblen Datenmodell, das genau die Informationen umfasst, die in der Betriebsphase tatsächlich benötigt werden – und auch diese bloß so exakt wie unbedingt nötig. In AiBATROS®, der Software für effizientes Instandhaltungsmanagement, ist der Detaillierungsgrad der Daten demnach frei wählbar. Auf diese Weise können etwa die Elemente der Baukonstruktion auf der mittleren Ebene vor Ort erfasst werden, während man die Daten zur Verkehrsfläche nur grob vom Schreibtisch aus befüllt, die Nutzfläche vielleicht gar nicht betrachtet, aber dafür im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung die Wärmeversorgung auf der feinen Ebene bewertet, also inklusive des Zustands der Absperrventile, Kesselkreispumpen und Ausdehnungsgefäße.

Effiziente Datenerhebung

Um diese Daten möglichst effizient zu erheben, nutzt AiBATROS® ein wissenschaftliches Verfahren, das auf Statistik beruht und damit Aufmaß und Massenermittlung nahezu überflüssig macht. Die für die Instandhaltungsplanung erforderlichen Maße und Dimensionierungen werden nämlich anhand weniger Grundgrößen von der Software hochgerechnet. Diese statistischen Vorschlagswerte lassen sich im System jederzeit durch Realdaten ersetzen – falls man die nötige Zeit investieren will und über genauere Informationen verfügt.

Eine Portfolioanalyse mit AiBATROS® – hier nach ESG-Kriterien – liefert konkrete Handlungsempfehlungen zur zielorientierten Minimierung von Portfoliorisiken.

Digitale Datenanalyse

Daten an sich sind gleichwohl keine Erkenntnisse. Sie müssen erst noch zu einer zuverlässigen Entscheidungsgrundlage für die bedarfs-, strategie- und renditeorientierte Planung von baulichen Maßnahmen weiterverarbeitet werden. Auch hier macht digitale Unterstützung Sinn, denn gerade bei Routineabläufen wie der Bildung von Kennzahlen führt eine automatisierte Auswertung von Daten zu einem nicht zu unterschätzenden Effizienzschub. Und ihre übersichtliche Aufbereitung in Form von interaktiven Grafiken und individuellen Dashboards oder Entscheidungsvorlagen wie Berichten und Auswertungen ist auf digitalem Wege ebenfalls sehr viel einfacher.

Der intelligente Rechenkern von AiBATROS® unterstützt strategische Entscheidungen jedoch nicht nur, indem er die notwendigen Informationen aufbereitet zur Verfügung stellt. Er zeigt überdies verschiedene Handlungsoptionen auf und gibt konkrete Empfehlungen. So schlägt das System etwa automatisch geeignete Instandhaltungsstrategien und sinnvolle Instandhaltungsmaßnahmen vor, ermittelt selbstständig deren Kosten und prognostiziert die Zustandsentwicklung einzelner Objekte oder ganzer Portfolios. Statt das vorhandene Budget einfach mit der Gießkanne zu verteilen, besteht dadurch die Möglichkeit, datenbasiert ganz gezielt zu entscheiden, wo welche baulichen Maßnahmen erforderlich sind, um Immobilien erfolgreich zu entwickeln und Risiken zu minimieren.

Melitta Adzaip

CalCon Deutschland GmbH – ein Unternehmen der Aareon Gruppe

m.adzaip@calcon.de

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