OBJEKTBEGEHUNG
Nachhaltige Strategien durch fundierte Objektbesichtigung und -bewertung entwickeln
Seit mehr als drei Jahren ist die gewobau Gesellschaft für Wohnen und Bauen Rüsselsheim mbH Kunde von avestrategy. Nach der Einführung des Moduls Portfoliomanagement und der Übertragung der Bewertungsdaten stand eine Aktualisierung der Portfoliobewertung an, um darauf aufbauend objektkonkrete Strategien abbilden zu können. Die BBT GmbH erhielt den Auftrag, die Objektdaten (Zustände, Ausstattungen, Objekteigenschaften) im Frühjahr 2024 zu erheben. Über das Frühjahr und den Sommer entwickelten die Objektbegeher daher stramme Waden, da in jedem Gebäude alle Aufgänge vom Keller bis zum Dachgeschoss begangen und bewertet werden mussten. Im September wurden die Daten und Ergebnisse dann der gewobau im Portfoliomanagementsystem zur Verfügung gestellt und Hinweise für den zukünftigen Umgang mit den Objekten erläutert.
Warum eine Vollerfassung des Objektbestandes?
Im Portfoliomanagement werden vielfältige Informationen zusammengefasst:
Wohnungsinformationen (u. a. Zustand, Größe, Ausstattung)
Objektinformationen (u. a. Zustand, Ausstattung, energetische Bewertung)
Lagefaktoren (u. a. Infrastrukturversorgung, Sozialstruktur, Marktinformationen)
Angaben zu Vermietungserfolg (u. a. Mieten, Bewirtschaftungskosten) und zur Wirtschaftlichkeit (u. a. Hausbewirtschaftungsergebnis, Renditekennzahlen) der Objekte
Diese Informationen sind Grundlage für die Analyse des Objektbestands und Grundlage für die Ableitung von Normstrategien und die Entwicklung objektkonkreter Maßnahmen.
Häufig werden die Objektinformationen und -bewertungen nicht regelmäßig gepflegt und aktualisiert. So hat auch unser Beispielunternehmen, die gewobau Rüsselsheim, vor etwa zehn Jahren den eigenen Bestand umfassend bewertet, um den Investitionsbedarf und die daraus resultierenden Maßnahmen abschätzen und planen zu können. Dies geschah differenziert für die wesentlichen Bauteile und Gewerke. Diese Bewertungen wurden in den Folgejahren entsprechend den durchgeführten Investitionsmaßnahmen fortgeschrieben, jedoch konnte die Veränderung durch Abnutzung (in den Bestandsobjekten ohne größere Maßnahmen) nicht abgebildet werden. Daher war es erforderlich, die Objektbewertung für den Gesamtbestand neu zu erfassen und zu aktualisieren.
So beauftragte die gewobau die BBT GmbH im Frühjahr 2024 mit der Begehung und Bewertung des gesamten Objektbestands, immerhin 310 Objekte mit 640 Aufgängen und rund 6.550 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Workshop im Vorfeld
Um den Umfang der zu erfassenden Bewertungskriterien festzulegen, wurde im Rahmen von Online-Meetings ein Erfassungsbogen entwickelt. Dieser enthält zum einen die bereits bestehenden Kriterien, zum anderen wurden zusätzliche Bewertungen zum Grundstück, zur Ausstattung, zur Energetik und zum Zustand der Gebäude aufgenommen.
Was wird besichtigt?
Im Rahmen der Objektbegehungen werden das Grundstück und die wesentlichen Gewerke und technischen Bauteile erfasst und bewertet.
Einzig der Zugang zu den Wohnungen beschränkt sich auf die Besichtigung der sehr wenigen leer stehenden Wohnungen.
Wir orientieren uns an dem mit der gewobau abgestimmten Erfassungsbogen. Die technische Bewertung und Erfassung erfolgt durch unsere Objektbegeher (Bau- und Wirtschaftsingenieure, Wertermittler, Stadtplaner, Energieberater, Architekten) digital per App über Smartphones.
Umsetzung der Begehung
Sowohl bei der gewobau als auch bei uns wurde ein Projektteam gebildet, das sich während der Erfassungszeit austauschte. Die Hauswarte bzw. technischen Bestandsbetreuer der gewobau wurden eingebunden. Die Objektbegeher erhielten eine Zugangsberechtigung per Generalschlüssel, sodass sie die Begehung selbstständig durchführen konnten. Bei Problemen mit der Zugänglichkeit standen die Objektbetreuer zur Verfügung.
Die Begehungen dauerten zwischen 30 und 90 Minuten, abhängig von der Anzahl der Aufgänge und der Geschossigkeit.
Kleiner positiver Nebeneffekt
Gleichzeitig konnten unmittelbare Mängel und Schäden wie überschwemmte Keller, tropfende Wasser- oder Heizleitungen, defekte Dachfenster oder Dachziegel und andere akute Schadenfälle direkt an die technischen Bestandsbetreuer gemeldet werden, sodass die Schadensbehebung sofort eingeleitet werden konnte.
Unser Kunde
Die gewobau Gesellschaft für Wohnen und Bauen Rüsselsheim mbH bewirtschaftet und verwaltet mehr als 6.550 eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Gesellschafter der gewobau sind die Stadt Rüsselsheim am Main, die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, die Bauverein AG, Darmstadt, sowie die Gemeinnützige Baugenossenschaft eG Rüsselsheim. Im Jahr 1954 gegründet, als Deutschland erstmals Fußballweltmeister wurde, kann sie auf über 70 Jahre erfolgreiche Tätigkeit in der Wohnungswirtschaft zurückblicken. Sie ist seit drei Jahren avestrategy-Kunde und nutzt aktiv die Module Controlling, Unternehmensplanung, Darlehensmanagement, VoFi und das Modul Portfoliomanagement.
Apropos stramme Waden
Unsere Objektbegeher haben durchschnittlich 8 bis 12 Objekte pro Tag besichtigt und bewertet. Dies hing u. a. von der Größe der Objekte, der Anzahl der Aufgänge und der Geschossigkeit ab. Insgesamt wurden alle 310 Objekte begangen. Diese bestehen aus ca. 640 Aufgängen. Neben den Wohngeschossen mussten auch die Keller und Dachgeschosse (soweit vorhanden) begangen werden. Daraus ergeben sich ca. 3.700 Geschosse, die zu „besteigen“ waren. Das sind über 75.000 Treppenstufen und ca. 13.000 Höhenmeter. In den 33 Tagen der Begehung sind das ca. 400 Höhenmeter pro Tag. Manchmal half aber auch ein Aufzug, zumindest für den „Aufstieg“!
Mehrwert für den Kunden
Mit der Begehung und Bewertung des Gesamtbestands erhält die gewobau eine umfassende Bestandsaufnahme der technischen Zustände, Ausstattungsstandards, energetischen Kriterien und sonstigen Objekteigenschaften. Diese bilden die Grundlage für die Bewertung und Analyse im Rahmen des Portfoliomanagements, aber auch für zukünftige Investitionsentscheidungen, seien es Instandsetzungen, Modernisierungen, Einzelmaßnahmen oder energetische Maßnahmen.
Für jedes Objekt wird eine Fotodokumentation sowie ein mehrseitiger Objektsteckbrief inklusive abgeleiteter Normstrategien und objektkonkreter Maßnahmenvorschläge erstellt. Sie bilden eine hervorragende Grundlage für die ökonomische Prüfung der Maßnahmen im Rahmen von Investitionsrechnungen und die Einbindung in die objektkonkrete Unternehmensplanung, die die gewobau seit mehreren Jahren mit dem System avestrategy durchführt.
Abschließend wurden die Ergebnisse der Leitungsrunde der gewobau vorgestellt und diskutiert.
Alle Daten wurden in das Portfoliomanagementsystem avestrategy der gewobau eingepflegt. Die zukünftige Datenpflege erfolgt hauptsächlich durch das Technikteam in Form von Excel-Sheets, die wiederum jährlich in das Portfoliomanagementsystem eingelesen werden. Ein Verfahren zur automatischen Abbildung der „Abnutzung“ der Zustandsbewertungen ist ebenfalls in Umsetzung, sodass bei Bedarf eine Objekt- bzw. Bauteilbegehung bei Objekten mit dringendem Handlungsbedarf zeitnah durch die gewobau umgesetzt werden kann.
