STEUERRISIKEN

Steuerversicherungen im Immobiliensektor

Die Nachfrage nach Steuerversicherungen ist in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Kein Wunder, denn das Bedürfnis nach Klarheit und Sicherheit in Steuerfragen ist angesichts unseres komplexen Steuerrechts mehr als verständlich. Die Vielschichtigkeit der steuerlichen Regelungen führt auch im unternehmerischen Alltag immer wieder zu Unsicherheiten. Auf die Fragen, ob überhaupt eine Steuerbelastung eintritt, wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung ist, ob Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden können oder ob die gewählte steuerliche Gestaltung im Rahmen einer Betriebsprüfung tatsächlich Bestand haben wird, ist oft keine eindeutige Antwort zu finden. In solchen Fällen können selbst Steuerberater keine abschließende Beurteilung abgeben, was zu einer gewissen Rechtsunsicherheit führt. Hier setzen Steuerversicherungen an – ein Instrument, das Abhilfe schaffen kann, indem es mögliche negative Steuereffekte auf einen Versicherer überträgt und so für mehr finanzielle Planungssicherheit sorgt.

Typische Steuerrisiken im Immobiliensektor

Steuerliche Unsicherheiten sind in der Immobilienwirtschaft allgegenwärtig und stellen Investoren, Verwalter und institutionelle Akteure vor erhebliche Herausforderungen. Unklare Regelungen, sich ständig ändernde Gesetze und unterschiedliche steuerliche Behandlungsmöglichkeiten führen dazu, dass selbst erfahrene Marktteilnehmer immer wieder mit unerwarteten Risiken konfrontiert werden, die die Rentabilität eines Investments infrage stellen können. Diese Risiken können hier nur beispielhaft aufgezählt werden, zu vielfältig und individuell sind die steuerlichen Unsicherheiten in der Immobilienwirtschaft. 

Steuerrisiken im Rahmen von Immobilientransaktionen

Im Rahmen von Immobilientransaktionen haben Steuerrisiken das Potenzial, zum Dealbreaker zu werden. Dazu gehören z. B.:
  • Haftungsfragen im Zusammenhang mit § 75 AO im Rahmen von Asset-Deals, 
  • Gewerbesteuerrisiken im Zusammenhang mit der Gründung einer möglichen deutschen Betriebsstätte bzw. möglichen schädlichen gewerblichen Tätigkeiten („erweiterte Grundstückskürzung“),
  • Risiken aus der Umqualifizierung von vermögensverwaltenden in gewerbliche Vermietungseinkünfte oder
  • die steuerliche Behandlung von „RETT-Blocker-Strukturen“.

Steuerrisiken außerhalb von Immobilientransaktionen

Auch außerhalb der Transaktionspraxis können steuerliche Unsicherheiten das Leben von Entscheidungstragenden in der Immobilienwirtschaft erschweren. Solche Risiken treten typischerweise im Rahmen der Haltephase einer Immobilie oder im Zusammenhang mit der Abwicklung von Immobilienfondsstrukturen auf. Beispielhaft seien hier genannt:
  • Risiken im Zusammenhang mit Umstrukturierungen oder Reorganisationen oder auch die
  • drohende Umklassifizierung von hybriden Immobilienfinanzierungen als Eigen- oder Fremdkapital.

Anforderungen an die Versicherbarkeit

Steuerversicherungen sind ausschließlich für wesentliche Risiken vorgesehen. Damit eine solche Versicherung infrage kommt, muss der steuerliche Schaden in der Regel mindestens eine Million Euro betragen. Deshalb ist es wichtig, den potenziellen Steuerschaden im Vorfeld genau zu beziffern.
Ein weiterer entscheidender Punkt: Ohne ein professionelles Steuergutachten eines externen Steuerexperten geht nichts. Dieses Gutachten sollte das zugrunde liegende Steuerrisiko so klar und detailliert wie möglich beschreiben – schließlich wollen die Versicherer, die sich zum ersten Mal mit dem konkreten Sachverhalt befassen, schnell verstehen, worum es geht. Je komplexer der Fall, desto wichtiger ist eine nachvollziehbare und strukturierte Darstellung, die auch eine Einschätzung darüber enthält, wie wahrscheinlich es aus Sicht des Steuerexperten ist, dass das Risiko tatsächlich eintritt. Dabei gilt: Je unwahrscheinlicher ein Steuereffekt ist, desto besser fällt die Risikobewertung und Preisgestaltung des Versicherers aus.
Die Darstellung der rechtlichen Argumente ist ein weiterer wichtiger Aspekt, der gegen den Eintritt des Steuerrisikos spricht. Eine gut durchdachte rechtliche Argumentation kann den Versicherer davon überzeugen, dass das Risiko überschaubar ist und sich eine Absicherung lohnt. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch: Risiken, bei denen kaum Aussicht auf eine erfolgreiche Verteidigung besteht, sind in der Regel nicht versicherbar.

Ablauf, Kosten und Umfang einer Steuerversicherung

Eine Steuerversicherung ist eine schnelle und wirtschaftlich attraktive Alternative zur möglichen Einholung einer verbindlichen Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO beim zuständigen Finanzamt. So kann je nach Komplexität des zugrunde liegenden Risikos innerhalb von 2 bis 3 Wochen eine finale Police ausgehandelt werden. Die Kosten liegen zwischen 2 % und 8 % der zu versichernden Summe. Diese Prämie fällt einmalig an und umfasst den gesamten Versicherungsschutz mit einer Laufzeit von 7 Jahren. 
Ein weiterer Vorteil: Im Gegensatz zur verbindlichen Auskunft, die das Finanzamt auf das Steuerrisiko aufmerksam macht, bleibt das Bestehen einer Steuerpolice streng vertraulich, sodass keine unnötigen Begehrlichkeiten bei den Behörden geweckt werden. 
Darüber hinaus übernimmt eine Steuerversicherung regelmäßig die Kosten der Rechtsverteidigung im Streitfall sowie die daraus resultierenden Zinsforderungen. Beide Positionen können einen erheblichen Teil des Schadens ausmachen und eine nicht versicherte Partei davon abhalten, ihre Rechtsposition durchzusetzen.

Fazit

Die Steuerversicherung stellt für Entscheidungstragende in der Immobilienwirtschaft ein vielseitiges und sehr flexibles Tool zur Risikoallokation dar. Die zunehmende Nachfrage führt zu einer steigenden Anzahl von Versicherern, die Steuerrisiken zeichnen, und mit wachsender Erfahrung werden immer mehr Fallkonstellationen versicherbar. Ein versierter Versicherungsmakler kann den erhöhten Wettbewerbsdruck der Marktteilnehmer nutzen und für den Versicherungsnehmer die bestmögliche Deckung aushandeln. 

Benedict Prinzenberg

Co-Head Funk M&A Services

b.prinzenberg@funk-gruppe.de
E-Mail

Jan Wehkamp

Co-Head Funk M&A Services

j.wehkamp@funk-gruppe.de
E-Mail
Cloud-ERP Microsoft 365
Interview Andreas Kluth

Share article

Über Funk

Funk ist der größte inhabergeführte Versicherungsmakler und Risk Consultant in Deutschland und gehört zu den führenden Maklerhäusern in Europa. 1879 in Berlin gegründet, beschäftigt das Unternehmen heute 1.740 Mitarbeitende an 37 internationalen Standorten.

Keine Trends verpassen: Die Newsletter von Funk liefern einen spannenden Themen-Mix – jetzt anmelden: funk-gruppe.com/newsletter