Schwedt als Inbegriff des Stadtumbaus
Mit der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 ist Schwedt geprägt von einer wirtschaftlichen und industriellen Veränderung. Der Wegfall von vielen Industriearbeitsplätzen führte zu einem immensen Einwohnerverlust, hinzu kamen die Auswirkungen des demografischen Wandels. Die Einwohnerzahl sank von 51.161 (1990) auf aktuell 34.610* (2024), mit dramatischen Folgen für den Wohnimmobilienmarkt.
Insgesamt wurden im Rahmen des Stadtumbaus rd. 7.200 Wohnungen vom Markt genommen (Rückbau/Abriss), diese Maßnahme hat den Wohnungsmarkt spürbar entlastet. Seit mehreren Jahren zeigt sich eine Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung, dennoch weisen Prognosen auf zukünftige Risiken des Immobilien- und Wohnungsmarkts hin. Bis 2040 wird ein weiterer Bevölkerungsrückgang von rd. 30 % prognostiziert. Die Stadt Schwedt hat mit dem integrierten Stadtentwicklungskonzept INSEK 2035+ Handlungsfelder definiert, die eine Aufwertung der Innenstadt und wichtiger Wohnquartiere beschreiben.
(* Kernstadt inkl. Eingemeindungen)
Unser Kunde
Die Wohnungsbaugenossenschaft Schwedt eG (WOBAG) wurde im Jahr 1959 als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft „Friedenswacht“ (AWG) gegründet. Sie ist die größte Wohnungsbaugenossenschaft in der Uckermark. Ihr Bestand umfasst derzeit 4.358 Wohnungen. Auch die WOBAG hat sich am Stadtumbau beteiligt und in den letzten 25 Jahren
rd. 3.700 Wohnungen vom Markt genommen, investiert aber andererseits in die Sanierung des Bestandes und in nachfragegerechten Wohnungsneubau.
Robert-Koch-Quartier
Das Robert-Koch-Quartier liegt zentrumsnah leicht nördlich der kleinen Schwedter Altstadt, unweit von der Oder. Es wurde 1964/1965 in industrieller Bauweise (Q6 − Blockbauweise) errichtet und in den 90er-Jahren saniert (Dach, Fassade, Fenster, Teile der Haustechnik). Nach 25 Jahren stehen weitere Investitionen an, die es zu steuern und zu regeln gilt.
Im Quartier befinden sich sechs Objekte mit 371 Wohneinheiten der WOBAG Schwedt, zusätzlich noch drei Objekte mit rd. 200 Wohnungen der städtischen Gesellschaft im Quartier. Die WOBAG möchte in den nächsten zwei bis sechs Jahren das Quartier qualifizieren und zukunftsfähig weiterentwickeln.
Qualifizierung Wohnumfeld – Perspektive;
Quelle: GNEISE, Planungs- und Beratungsgesellschaft mbH
Die WOBAG beauftragte die BBT GmbH im Sommer 2024 zunächst mit Projektsteuerungsleistungen (Begleitung und Vorbereitung der baulichen Umsetzung), im nächsten Schritt mit der Steuerung der Baumaßnahmen. Im Oktober 2024 erfolgte dann die Beauftragung der Machbarkeitsstudie für das Quartier Robert-Koch-Quartier.
Im Rahmen der Vorbereitung erfolgte u. a. eine Kostenschätzung (Kostengruppen 200 bis 700). Für die Sanierung von fünf Gebäuden sowie den Abriss/Neubau eines Gebäudes inkl. der Umfeldgestaltung gehen wir von rd. 53,7 Millionen Euro aus. Der Planungs- und Umsetzungszeitraum ist von 2025 bis 2031.
Der interdisziplinäre Ansatz der Machbarkeitsstudie
Vor einem Investment stehen immer eine Reihe von Entscheidungen an:
Ist der Mikro- bzw. Makrostandort für einen Neubau geeignet? Welche Ausstattung und welche Wohnformen werden nachgefragt?
Welche Baukosten sind zu erwarten?
Welche Zielgruppen spricht die neue Gebäudestruktur an?
Lassen sich die Zielmieten (bzw. die Kostenmieten) am Standort realisieren?
Ist das Projekt wirtschaftlich darstellbar?
Wie kann das Finanzierungsmodell aussehen? Decken die Beleihungswerte den erforderlichen Finanzierungsbedarf? Steht eine Wohnraumförderung zur Verfügung, und wie wirkt sie wirtschaftlich?
Mit der Machbarkeitsstudie können auf all diese Fragen Antworten gefunden werden. Sie bieten die erforderliche Sicherheit für die Investitionsentscheidung!
Grafik: © BBT unter Verwendung von Piktogrammen von envato | Autor: Wencory
Am Anfang steht immer eine Bestandsbewertung: In welchem Zustand sind die Objekte, und über welche Ausstattung verfügen sie? Welche Nachfrageinteressen existieren aktuell und zukünftig? Welche Anforderung hinsichtlich Instandhaltung, Ausstattung und Energetik werden gestellt? Wann sind Investitionen zu erwarten?
Genauso sind Entscheidungen aus Unternehmenssicht zu berücksichtigen: Welche Ziele verfolgt das Unternehmen? Wann soll der Immobilienbestand CO₂-neutral sein? Ist das Unternehmen langfristiger Bestandshalter, oder stehen ggf. auch Ankäufe oder Verkäufe an?
Bewertung der Standort- und Gebäudequalität
In einem ersten Schritt wird immer der Standort bewertet: Welche Risiken und Potenziale bestehen? Welche Sozialstruktur ist prägend? Wie ist die Infrastrukturversorgung? Welche Marktgegebenheiten wirken auf die Bewirtschaftung der Objekte?
Aber neben dem Standort (Der Makler sagt ja immer: „Lage, Lage, Lage!“) ist auch der Objektbestand mitentscheidend: Welche Wohnungsgrößen bestehen? Welche Mieten werden erzielt? Wie hoch ist der Leerstand bzw. besteht struktureller Leerstand?
Beispiel WOBAG: Auch an einem schwierigen Standort (Makrolage E+) können eine Investition und ein Neubau sinnvoll und erforderlich sein. Der Mikrostandort bietet aufgrund der guten Lagefaktoren − Nähe zur Innenstadt, zur Oder sowie der Infrastrukturversorgung − Potenziale. Risiken bestehen für die Mieter- und Sozialstruktur und der Marktsituation, wobei die schwache Makrolage die lokale Marktbewertung überlagert.
Quelle: BBT
Bau- und planungsrechtliche Bewertung und Ermittlung der Baukosten
Für die Investitionsentscheidung sind die Potenziale des Standortes bzw. des Grundstücks wichtig. Die Potenziale werden übermittelt über die Analyse der bau- und planungsrechtlichen Situation. Danach können der Baukörper bestimmt und die erforderlichen Kosten ermittelt werden. Dies wird ggf. in Varianten darzustellen sein.
Beispiel WOBAG: Der Standort Robert-Koch-Quartier bietet Möglichkeiten, auch das Umfeld neu zu gestalten und zu entwickeln. Die Sanierungsmaßnahmen sind auch bau- und planungsrechtlicher Sicht unkritisch, der Abriss mit ergänzendem Neubau kann nach § 34 BauGB erfolgen. Die Baukosten ergeben sich aus Instandhaltungskosten, Modernisierungsmaßnahmen (Aufzüge), teilweise neuen größeren Balkonen, der Herrichtung der Leerwohnungen, der energetischen Maßnahmen (Dämmung) sowie der Wohnumfeldgestaltung.
Ermittlung des Mietpotenzials
Die Mieten sind der entscheidende Einnahme-Faktor für die Wirtschaftlichkeit und den Erfolg eines Investments. Daher müssen neben der aktuellen Sollnettokaltmiete mehrere Mietparameter ermittelt werden:
die nachhaltig erzielbare Miete
die Miete nach Umsetzung der Investition
die Mietanpassungen durch Modernisierungsumlage
die Neuvertragsmiete nach Umsetzung der Maßnahme bzw. bei Neubau
ggf. die Fördermiete, sofern Fördermittel berücksichtigt werden sollen
Sie sind Basis für die Wirtschaftlichkeitsberechnung im Rahmen der Machbarkeitsstudie sowie der Ermittlung der Beleihungswerte und der Marktwerte. Aber auch die Wettbewerbssituation – der Blick über den Tellerrand – ist zu betrachten.
Beispiel WOBAG: Selbst an einem schwierigen Standort können eine Investition und ein Neubau sinnvoll und erforderlich sein. Für die Bestandsmieter ermitteln wir nach Umsetzung der Maßnahmen eine Miete von 7,40 bis 7,80 Euro je m², für Neuverträge von 8,40 bis 8,80 Euro je m² sowie im Neubau eine Erstbezugsmiete von rd. 11,00 Euro je m². Die Mieten bewegen sich zukünftig bei rd. 2,65 bis 3,50 Euro oberhalb der aktuellen Bestandsmiete.
Zielgruppenanalyse
Für die Zielgruppenanalyse werden die aktuellen und zukünftigen Nachfrager untersucht. Dies kann Hinweise erbringen zum Wohnungsspiegel, zu den Bedürfnissen hinsichtlich Ausstattung und Zustand der Wohnungen, Gebäude und der Grundstücke. Auch die Zahlungsfähigkeit und Leistbarkeit der zukünftigen Mieten ist zu untersuchen, um ein nachhaltiges und marktkonformes Angebot entwickeln zu können. Nicht zuletzt ist das Umfeld zu betrachten, ob zielgruppenrelevante Einrichtungen vorhanden sind bzw. zukünftig eröffnet werden können.
Beispiel WOBAG: Mit der Bestandsentwicklung schafft die WOBAG eine Diversifizierung ihres eher homogenen Wohnungsbestandes und sichert so eine zukünftige ausreichende Nachfrage als auch eine nachhaltige Zahlungsfähigkeit der Mieten nach Umsetzung. Eine ausreichende Zahl an Haushalten verfügt über ein Einkommen, um die zukünftigen Mieten im Robert-Koch-Quartier zahlen zu können.
Immobilienwertermittlung, Projektwirtschaftlichkeit und Finanzierungsstrukturierung –
die nächste Etappe
Auf Basis der ermittelten Wertparameter kann dann ein Marktwert für das Investment berechnet werden. Dies ist relevant für eine mögliche Veräußerung von Einzelwohnungen oder des Gebäudes. Der Beleihungswert bildet eine wichtige Grundlage für das Finanzierungskonzept und zeigt auf, ob ggf. Zusatzsicherheiten erforderlich sind.
Beispiel WOBAG: Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wird für das Vorhaben ein Beleihungswert von rd. 24,1 Mio. Euro ermittelt. Dies bedeutet, dass ein deutliches Missverhältnis zwischen Beleihungswert und den prognostizierten Baukosten besteht. Dies erfordert Zusatzsicherheiten, die durch andere Gebäude hergestellt werden können.
Projektwirtschaftlichkeit
Zu guter Letzt ist die Wirtschaftlichkeit der Investition zu bestimmen. Sie umfasst die summarische Darstellung der wesentlichen Kostenblöcke und der Finanzierung durch Eigenkapital, Darlehen, Zuschüsse, Fördermittel sowie die erwarteten Mieteinnahmen. Wir ermitteln die Kostenmiete, den Cashflow sowie die Rentabilität und stellen die Sensitivität gegenüber Zinsänderungen und Marktanpassungen dar.
Beispiel WOBAG: In Anbetracht des dokumentierten Sicherheitendefizits und begrenzter Mietpreiserwartungen (Marktsituation) empfiehlt sich nach Analyse verschiedener Finanzierungsoptionen (Finanzierung allein durch Eigenkapital, freier Kapitalmarkt, KfW-Darlehen, soziale Wohnungsbauförderung, sonstige Zuschüsse) ein Abstellen auf die soziale Wohnungsbauförderung.
Quelle: BBT
